1.1.項目概況

1.2.主要設施、設備清單

1.3服務范圍

湘麓金座物業服務范圍包括東、西棟所有房屋建筑主體及公共部分的維護管理、公共配套設施、設備維護、運行管理、公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生；定期消毒殺菌；生活垃圾清運、公共綠化、綠地的養護和管理、24小時公共秩序管理、公建配套設施的運行管理、樓宇自動化設施系統的運行、維修、養護管理、交通指揮、車輛行駛和停靠管理、物業及物業檔案資料收集、管理、社區文化的開展、會議室、人防指揮所的管理、物業管理委托合同中規定的其它事項等工作，具體內容為：

（一）物業綜合管理服務崗：管理崗位按需配置不少于5人。

服務時間：24小時按需服務。

服務內容及要求：

（1）建立健全的各項物業管理制度，并將主要管理制度上墻公示。

（2）建立各類委托管理設備及房屋的臺賬，臺賬相符率達到99%以上，并每季度更新。

（3）每年至少進行四次服務項目的滿意度測評。

（4）根據物業服務合同要求做好各項綜合管理服務并達到考核要求。

（二）環境衛生保潔服務崗：保潔崗位按需配置不少于10人。

根據湘麓金座物業服務的實際情況，環境衛生保潔服務除了機 (略) (略) 域保潔服務外，還包含了樓頂及地下車庫的保潔服務，每日清潔不少于兩次。主要工作內容有湘麓金座 (略) 域內衛生、督促及檢查工作，做好保潔員工工作安排及洗手間易耗品及時發放、大樓電梯內壁保養，轄 (略) 域及其洗手間衛生保潔及垃圾分類、集中工作，辦公樓 (略) 人行、綠化帶及樓頂衛生清潔、垃圾分類、集中運送工作以及大樓綠化日常維護、修整、管理和施肥，病蟲害防治工作。

服務內容及要求：

（1）服務范圍：公共建筑物、地面、外墻、建筑物周邊、護欄、道路廣場、標識標牌、綠化地的衛生工作，外墻清洗（一年一次）、雨水井、污水井的清洗。

（2）服務標準：

2.1屋面平頂無堆積雜物，墻壁 (略) ，大理石地面定期打蠟打磨、清洗、保證沒有污漬；

2.2門窗保證清潔明亮，無水漬、無污漬；

2.3樓梯扶手、室內外休息座椅、標識標牌要求擦洗，無污漬和灰塵；

2.4公共地面每天打掃、地板、掃腳、窗臺不得有污漬和灰塵；

2.5樓頂定期清掃，保持干凈，不得有雜物。燈具、天花板 (略) ；

2.6會議室會前會后專項保潔服務，保持干凈整潔；

2. (略) 、廣場保證無垃圾和雜物，及時清除污跡；

2.8及時清理綠化帶及草坪，出現枯枝落葉及時清理；

2.9公共垃圾桶及時清理，無過夜垃圾；

2.10遇文明創建等重大活動開展時，#方需無條件配合#方搞好保潔工作。

2.11垃圾日產日清、密封存放、無亂堆、亂倒、亂放現象，并負責集中運至垃圾中轉站。（不含垃圾外運）

2.12公共衛生間保潔要求：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收集，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺面無積水，無污漬。必要的耗材，如衛生球、清潔劑等易耗品費用分擔：用于物業管理的清潔用品、用具及共用部位的日耗品由#方自行購置并承擔費用。公用部位用具（如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍）由采購人提供并承擔費用。

2.1 (略) 域的垃圾桶的保潔要求：定期清洗，保持干凈，無污漬。

2.14室內保潔及服務：包含樓宇內的走道、茶水間、衛生間、消防疏散樓梯間及天花、強弱電管道井、空調管道井、電 (略) 域， (略) 域剔除在外。

2.15垃圾分類管理：

2.15.1垃圾分類設施設備的清洗、打蠟等日常保養，實現整潔、無污損、正常運行。

2.15.2通過電子屏標語、發放宣傳資料、定時定點桶邊指導等方式， (略) 域內垃圾分類工作的日常宣傳。

2.15.3每日按規范程序進行垃圾的分類收集、二次分揀；分類分揀后的垃圾分類運輸至指定地點，并配合城管、環衛等部門進 (略) 置。

2.15. (略) 域內入駐單位進行垃圾分類投放上門指導，提升分類意識和分類投放準確率。

2.15.5在采購人指導下，每月對入駐單位進行垃圾分類投放情況檢查。

2.15.6計量、記錄各類垃圾，堅持日常垃圾分類臺賬登記、存檔，并報送給采購人。

（三）綠化養護崗：配置1人

服務內容：項目范圍內樹木、花草、綠化等的日常維護、修整、管理和施肥，病蟲害防治。

服務標準：

3.1有綠化管理措施，花草樹木生長正常，定期進行病蟲害防治，無黃土裸露，修剪及時，無枯枝死杈及病蟲害現象；

3.2定期進行苗木修剪，綠地管理和養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象，保證綠化完好率98%，草坪純度95%。

（四）秩序維護及安防管理服務崗：安保崗位按需配置不少于18人。

湘麓金座機 (略) 域 (略) 落，四通八達，共有對外出入口5個（含地下停車場出入口：東棟北側出入口、東棟南側出入口，西棟北側出入口，西棟南側出入口，保障湘麓金座辦公人員及周邊居民日常安全防衛工作，隨時詢問來訪人員及與會人員并做好登記，隨時檢查進出大樓物品檢查及記錄工作，做好參會車輛停放指揮工作。

注：#方派駐本項目的所有秩序維護人員持證保安員證上崗。

服務時間：24小時三班倒服務。

服務要求：服務范圍：負責進出的車輛指揮、大門電動門、辦公樓前坪等所有建筑的室內外的安全保衛、秩序維護；負責夜間巡邏，辦公大樓的夜間守護；電視監控室值班；防盜、防火報警監控設備、消防工作，消防設備運行管理，公共秩序維護，治安，防火防盜及其它突 (略) 理等。

服務標準：

4.1建立秩序維護、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認真落實，門衛、電視監控室及強弱電值班室24小時值班；

4.2嚴格驗證、登記，杜絕閑雜人員進入辦公大樓，確保辦公秩序良好；

4.3維護和保證防盜、防火等報警監控設備的正常運行；

4.4做好安全防范和日常巡視工作，及時 (略) 理各種安全和事故隱患，迅 (略) 理突發事件；

4.5嚴格控制車輛出入， (略) 暢通、車輛停放有序，確保財產安全；

4.6按照崗位規定要求及時巡查，作好記錄，及時 (略) 理突發事件；

4.7建立消防管理措施及發 (略) 理預案；確定重點防火部門，消防人員持證上崗，實行24小時消防值班制度。堅持日常巡視，發現隱患及時排除，確保無火災事故發生。建立消防管理措施及發 (略) 理預案；確定重點防火部門，消防人員持證上崗，依據應急管理部 (略) 發布的應急消[2019]154號文要求，需安排消防專業人員（經消防培訓）值班，每班不少于2人，實行24小時三班倒消防值班制度。堅持日常巡視，發現隱患及時排除，確保無火災事故發生。

安保器材配備：根據物業情況，配備7臺以上安保對講機，根據器材使用年限折舊報價。

（五）房屋及公共設施維護服務崗：工程崗位按需配置不少于9人

湘麓金座大樓分別有2個高低壓配電室、1個消防水泵房、1個中央空調機房、5個電梯機房、1個消防控制中心、1個監控室、8個多媒體音響設備會議室、強弱電井房；特種設施設備功能齊全，維保技術支撐種類繁多。根據項目實際情況需配置相應的工種，負責湘麓金座所有設備設施的日常保養及檢查督促工作，負責工程部日常工作安排，持暖通、高低壓配電證件，做好湘麓金座的日常維修工作，以及供電范圍內的電氣定期巡視維護和重點檢測，發現問 (略) 理解決，其中一 (略) 域配電間，供應東、西棟電力設備，實行24小時三班倒供配電值班制度，配置3人， (略) 域配電間，按照24小時兩班倒值班要求，配置2人。

注：#方派駐本項目的上述工程人員具有相關工作經驗，按國家規定需持證上崗的崗位需持有資格證書。

服務時間：24小時按需服務。

服務內容及要求：

5.1給排水系統設備運行維護

服務內容：給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及輸通、水封設備、室外排水管及其附屬構筑物、引水管道等正常運行使用，進行日常養護維修。

服務標準：加強日常檢查巡視，保證給排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供 (略) 、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水塔保持清潔衛生并定期消毒，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統通暢，做 (略) 理；及時發現并解決故障，零星維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節約用水工作。

5.2供電系統設備管理維護

服務內容：對物業管理范圍內供電系統、低壓電器設備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設備進行日常管理和養護維修，確保正常運行使用；做好臨時用電管理。

服務標準：每天對供電范圍內的電氣定期巡視維護和重點檢測，發現問 (略) 理解決。每月對供電設備內的接線箱、控制柜、自動開關、熔斷器、漏電保護器、接線端子等原件吹塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統的光源、開關、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣良好、線序排列整齊、編號清晰正確。建立各項設備檔案，健全用電管理制度，做到安全、合理、節約用電；建立嚴格的送配電運行制度、電氣維修制度，供電運行和維修人員持證上崗；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零星維修合格率100%；加強日常維護檢修，公共使用的照明、指 (略) 、開關要保證完好，確保用電安全。避雷系統每年遙測一次。

5.3消防系統設備管理維護

服務內容：每月檢查一次，做好記錄，及時報修。

服務標準：定期對消防系統和設施進行維護、檢修，保證系統靈敏有效，消防栓啟動靈活；定期開展消防培訓，提高人防技能。

5.4電梯數量及維護要求（按照國家標準執行，維保工作由#方負責，#方負責日常運行管理）

服務內容：運行狀況的監測、機房、轎箱干凈整潔、無油污、無積水，檢查清理。

服務標準：建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，確保電梯按規定時間運行，安全設施齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好；監督維保單位嚴格執行國家有關電梯管理規定和安全規程、電梯準用證、年檢合格證完備，監督定期維護保養；轎廂、井道保持清潔；如因故障停梯，及時通知業主單位和維保單位人員及時到達現場搶修，排除故障。

5.5空調系統運行維護

主要設備：中央空調（售后服務由空調廠家提供#方負責銜接，維保工作由#方負責，#方負責日常運行管理）。

服務內容：協助維保單位設備定期維護與保潔，日常監控， (略) 理，制定并嚴格執行空調使用。

服務標準：監督維保單位定期保潔空調設備，如冷暖兩季開機前一次性對空 (略) 的清洗，保證空調設 (略) 于良好狀態；空調系統出現運行故障后，及時通知供應商維修人員到達現場維修，并做好記錄。

5.6房屋本體及附屬建筑物、構筑物的維護

服務內容：負責公用設施和附屬建筑物的維修（單次單向500元以下），養護和管理。 (略) 燈、門鎖、道路、室內外上下水管道、水箱，排污管理、溝渠、池、井等。

服務標準：房屋管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

5.7房屋門窗維修要求

服務內容：門窗框松動、開戶不靈活、脫榫、開焊、小五金件缺損、窗紗、玻璃破損的修理。

服務標準：確保門窗完好和正常使用，合格率100%。

5.8會議系統的維護

服務內容：對會議音箱、話筒、功放等設備的維護與檢修。

服務標準：定期對公共會議室的會議設備進行檢查，并做好檢查記錄。如有問題 (略) 理。保證各種會議能夠正常進行。

（六）客服及會議服務崗：客服及會服崗位按需配置不少于4人。

湘麓金座大樓現有公共會議室26間，總面積1740m?，其中100座位以上會議室2間、20-80座位會議室24間。年會務接待近2200場次，（其中100人以上大型會議約100場次、高規格會議接待約500場次），平均每天會務服務約9場。

服務內容及要求：服務內容：客服主管1名負責做好本部門員工工作安排、及員工培訓， (略) 室銜接客戶關系維護，客服人員1名負責物業中心接派單、客服中心電話接聽、投訴受理、投訴反饋與回訪、來訪接待、配合接待、行政文秘工作；東西棟各2名會務人員負責會議室準備和會中、會后服務工作。

服務標準：客服人員接派單后15分鐘內響應，對物業服務過程進行督辦和回訪、力爭“日單日結”；會務人員根據會議要求，做好會前準備工作，布置好會議室與會中服務工作，會后進行專項打掃，保持干凈整潔。

（七）其他要求

7.1項目經理要求：

7.1.1具有五年以上從業經歷及二個以上物業項目管理經驗；

7.2.2不得同時兼任其他項目經理或技術負責人。

7.2工程主管要求：

7.2.1具有五年以上從業經歷及二個以上物業項目管理經驗；

7.2.2不得同時兼任其他項目技術負責人。

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1、維修資金

1.1大樓主體、設施設備，在規定保修期間內，由保修單位負責保修。

1.2重大維修養護項目和房屋本體共用部位的維修養護由#方制定預算報請采購人批準后，方可實施，費用由采購人承擔。

2、管理用房：業主方提供辦公樓一樓約130平方米用房供#方使用，辦公用品由#方自備。該辦公用房在委托管理期限內由#方免費使用，合同終止后交回業主方。

3、物業服務人員工宿舍及食堂：業主方不提供員工食宿，食宿費用由#方自理。

4、設備的維護與維修：#方負 (略) 域的設施設備維修保養工作，消防設施、水泵等設備的維護與維修 (略) 域內損壞燈具燈管的更換，辦公家具和其他設備500元以下的單項維修。

5、公用水電費：公用水電費由業主單位承擔費用。

6、收發、登記：文件、報刊的訂閱和收發由#方安排人員負責，并按收件人分檢，然后分別投入相應的報箱內。

7、 (略) (略) 罰：因#方責任造成財產損失、丟失，#方負責全部賠償。

8、#方工作人員流動及按國家勞動部門要求辦理社保的要求：#方按國家勞動部門要求為所有工作人員購買社保，其費用由#方自行承擔。

9、對#方員工統一著裝，持證上崗及健康狀況的要求：#方員工統一著裝，電工、安保、工程、財務等崗位需要持資格證上崗，持有健康證，其費用由#方自行承擔。

10、#方其他要求：應制定嚴格的保密措施，防止泄密事件發生；所有工作有臺賬記錄。

11、本項目的物業服務質量考核，#方將根據《 (略) (略) 物業管理考核辦法》(詳見附件1)和《 (略) 物業服務考評內容及評分標準》(詳見附件2)執行。