(略) 崖州區 (略) 更新

補償安置方案

為加快推進崖州區 (略) 更新工作，保障被搬遷人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《 (略) 棚戶區改造房屋征收補償安置暫行辦法》等法規文件以 (略) 人民政府、崖州區人民政府其他有關規定，結合南濱片區的實際情況，制定本征收補償安置方案。

一、更新范圍基本情況

???更新范圍：東 (略) ，西至崖州大道，北至寧遠河，規劃用地面積3.91平方公里（約5864畝），具體更新區域范圍以實際勘測定界為準。更新區域范圍內約2731戶，*人，房屋約2971棟，總建筑面積約*平方米，最終數據以實際測量和簽約補償為準。

二、征收主體及法律文件依據

（一）征收主體

征收人： (略) 崖州區人民政府。

實施單位： (略) 崖州區項目推進服務中心。

被征收人：更新范圍內需要征收（回收）的土地、青苗、房屋及其他建筑物、地上附屬物的合法產權人。

（二）法律文件依據

1.《中華人民共和國土地管理法（2019年）修正）》。

2.《中華人民共和國城鄉規劃法（2019年）修正）》。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》（ (略) 令第590號）。

4.《 (略) 房屋征收補償安置指導意見》（三府規〔2021〕23號）。

5.《 (略) 棚戶區改造房屋征收補償安置暫行辦法》（三府〔2015〕112號）。

6.《 (略) 集體土地征收補償安置管理規定（2023年修訂）》（三府〔2013〕43號）。

7.《海南省農墾總局關于加強職工危房改造工作的管理辦法》（瓊墾局字〔2012〕172號）。

8.《海南省人民政府關于印發海南省墾區建房管理辦法的通知》（瓊府〔2019〕39號）。

9.《 (略) 墾區建房管理實施細則》（三府規〔2021〕22號）

三、征收補償安置原則

（一）公開、公平、公正的原則；

（二）依法實施、合理補償、妥善安置原則；

（三）以人為本，讓利于民，保障被征收單位和被征收人的合法權益原則；

（四）保護合法建筑和堅決打擊違法建筑相結合的原則。

四、國有土地上被征收房屋的認定

更新范圍內南濱國有土地上的房屋產權、合法手續及面積的認定初審工作由海南農墾 (略) 和南濱居居民委員會負責， (略) 配合，區項目推進服務中心負責復審；其他特殊事項報崖州區人民政府按一事一議研究確定;

（一）更新范圍內住宅房屋、非住宅房屋的認定，按照房屋所有權證記載的用途確定（含海南省農墾房屋所有權證，下同）。沒有房屋所有權證或房屋所有權證沒有記載用途的，按照規劃部門批準的用途確定。

（二）有房屋所有權證的被征收房屋，合法建筑面積和套內面積的認定，按照房屋所有權證記載的建筑面積和套內面積確定。房屋征收范圍內已按照房改政策出售的公房，且尚未取得房屋所有權證的，合法建筑面積和套內面積按照房改售房合同標明的建筑面積和套內面積核實確定，沒有標明的，以有資質的測繪機構的測繪結果確定。

（三）沒有房屋所有權證書但有合法手續的被征收房屋，房屋三層（含）以下且每層建筑面積不超過120㎡的部分，可予認定合法面積并進行補償安置，按被征收房屋結構按照相應產權置換比例進行置換。

（四）被征收房屋有房屋所有權證書，但記載的面積小于現狀房屋面積的，在現狀房屋三層（含）以下且每層建筑面積不超過120㎡的部分，可予合法面積認定并進行補償安置。

五、國有土地上被征收房屋補償標準

以按照本方案第四條認定的被征收房屋合法面積部分為基數，被征收房屋合法面積部分采取貨幣補償、產權置換、貨幣補償和產權置換相結合三種方式進行補償，為保障被征收人的基本居住條件，鼓勵被征收人選擇產權置換，具體方式由被征收人自行選定。房屋被征收后，國有土地使用權同時收回，土地不另作補償。??

（一）貨幣補償

????被征收人選擇貨幣補償的，按照就地安置房屋 (略) 場評估價值計算補償；房地產價格評估 (略) 備案的評估機構庫中任選一家或隨機抽取。

（二）產權置換

???被征收人選擇產權置換的，按被征收房屋認定為合法面積部分的套內面積置換安置房的套內面積，其置換比例如下：

1.產權置換后，被征收房屋認定為合法面積部分的套內面積大于安置房的套內面積的，差額面積按照本方案第五條第（一）項貨幣補償的標準補償。

2.產權置換后，被征收房屋認定為合法面積部分的套內面積小于安置房的套內面積的，差額套內面積在5㎡以內（含5㎡）的部分，按安置房屋建安成本價格（以概算批復價格為準）結清差價；套內面積差額超出5㎡的，按安置房屋 (略) 場評估價值結清差價。

3.被征收房屋是簡易結構，且是房屋產權人在崖州區唯一住房的，在不超過120㎡建筑面積的部分，按1:0.75的產權置換比例予以置換，即給予置換最大不超過90㎡建筑面積的安置房；同時，被征收人以置換應得的安置房屋建筑面積為基數，按1000元/㎡的標準向征收人繳款（該筆款項可在被征收人簽訂補償安置協議時，從被征收人應得的款項中抵扣，也可另行繳納）。

4.被征收房屋結構可參照《 (略) 集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）的有關規定予以認定。

5.除安置房戶型面積不匹配的原因外，被征收人超選安置房套內面積部分最大不能超過15㎡。

（三）貨幣補償和產權置換相結合

被征收人選擇產權置換房屋建筑面積小于應安置房屋建筑面積的，其差額部分給予貨幣補償，按照本方案第五條第（一）項貨幣補償的標準補償。

六、國有土地上非住宅房屋補償標準

1.國有土地上非住宅房屋按照本方案第四、第五條對被征收房屋進行認定和補償，造成停產、停業，應當給予補償，補償標準以征收公告前一年的月平均營業額的8%計算，補償期限最長不得超過6個月（營業額以稅務部門核準的含稅營業額為準）。

2.被征收人自行將臨街的底層住宅改變為商業經營用房，同時符合下列三個條件的，除了按照住宅房屋性質標準補償以外，再按照底層認定為合法面積部分 (略) 場評估價值的50%，增加貨幣補償:

（1）持有房屋權屬證書；

（2）持有營業執照并正在營業中；

（3）本方案印發前連續3年以上（含3年）依法納稅。

七、集體土地上安置對象的認定與補償

（一）補償安置對象認定

在各個項目實施征地工作前，征收實施單位應制定具體的征地工作實施方案（以下簡稱“實施方案”）；截止至實施方案發布之日，符合下列條件之一的人員，可認定為安置對象。

1.原籍村民。指祖籍、戶籍在被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準），具有村集體經濟組織成員資格，享受村集體福利（分紅）待遇的人員及其戶籍在冊子女(含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者)。

新出生嬰、幼兒，已辦理合法領養手續人員，因客觀原因未及時進行申報戶籍登記的,按《中國人民共和國村民委員會組織法》和《國家戶籍管理規定》的相關政策,由本村委會審定上報,區項目推進工作領導小組復核通過后按原籍村民認定。

2.?轉戶村民。指戶籍關系轉戶至被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準）,具備第二輪土地承包經營權資格,并具有村集體經濟組織成員資格,享受村集體福利（分紅）待遇并長期居住生活在本村的人員及其戶籍在冊子女(含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者)。

3.入贅女婿。在實施方案發布之日前，辦理婚姻登記手續，并符合下列條件之一的，（1）落戶在被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準），具有村集體經濟組織成員資格,享受村集體福利（分紅）待遇，并生活在本村的人員及其戶籍在冊子女(含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者)；（2）在實施方案發布之日前1年內因夫妻投靠辦理居住登記（暫住證），在實施方案發布后落戶在被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準），具有村集體經濟組織成員資格,享受村集體福利（分紅）待遇，并生活在本村的人員及其戶籍在冊子女(含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者)。

4.入嫁媳婦。在實施方案發布之日前辦理婚姻登記手續，并符合以下條件之一的：（1）落戶在被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準），具有村集體經濟組織成員資格,享受村集體福利（分紅）待遇，并生活在本村的人員及其戶籍在冊子女(含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者)；（2）戶口未遷入，但在原戶口所在地未分配宅基地、無自建房，或未享受集體福利（分紅），且長期隨夫在被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準）生活的人員及其戶籍在冊子女（含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者）；

5.外嫁女。指具備被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準）戶籍和集體經濟組織成員資格的“外嫁女”及其戶籍在冊子女(含因服兵役和在讀大、中專學生等戶籍臨時外遷者)。

6.外出工作人員。分為兩種情況:（1）指原是被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準）村民,因工作原因等戶籍不在本村,但在實施方案批準發布之日前在本村有自有住房,且未享受過福利分房(含經濟適用房、單位分房、集資房、房改房、安居型商品房、安置房等)的人員。（2）指原是被征地村（具體范圍四至坐標以項目規劃紅線的實際勘測定界為準）村民,因工作等原因戶籍不在本村，但在實施方案批準發布之日前在本村有自有住房,已享受福利分房(含經濟適用房、單位分房、集資房、房改房、安居型商品房、安置房等)的人員。

7.其他特殊情況需列入安置范圍的，由本人提出申請，經相關村社區（居）派人調查核實后，報崖州區人民政府審議確定。

（二）分戶原則

1.一個戶口本原則上為一戶，家庭成員符合分戶的，可予分戶。

2.一個戶口有兩子女以上（含兩子女）的多子女戶，其已婚子女可分立一戶（已婚子女以結婚證為準；結婚證遺失的，以婚姻登記機關出具的證明為準；事實婚姻的認定以國家相關法律規定為準），但必須有一子女跟隨父母；父母雖已單獨立戶，安置時必須跟隨一子女組為一戶。如父母和子女各有獨立房屋且一方 (略) 更新區域內的，安置時父母與子女無須組成一戶。

3.安置戶的戶數，以簽訂《征地拆遷補償安置協議書》時確定的戶數為準；安置搬遷戶的人口，以簽訂《征地拆遷補償安置協議書》時確認的人口為準。安置協議簽訂后減人不減少安置房的面積。

4.實施方案發布前，雙方已達法定婚齡并已生育子女的，在補辦婚姻登記后可予分戶。

??5.實施方案發布前離婚未滿18個月或在實施方案發布后離婚的不予分戶。

????6.未成年子女父母雙方已過世的，或父母一方去世，另一方不符合安置的，未成年子女可單獨成戶。

7.實施方案發布前，年滿30周歲以上（含30周歲）的大齡未婚人員，可予分戶。

（三）安置人員的房屋征收補償

1.對符合1至5類規定的安置對象，安置標準為每人建筑面積60平方米；對第6類第（1）種安置對象標準為每棟置換建筑面積127.5㎡；對第6類第（2）種安置對象標準為每棟置換建筑面積42.5㎡；

2.房屋置換比例：框架結構、混合結構按1:1置換；磚木結構按1:0.8置換；簡易結構不予置換。

3.對符合安置對象認定資格的被征收人采取貨幣補償、回遷安置、貨幣補償和回遷安置相結合三種方式進行補償安置，選擇貨幣補償、貨幣補償和回遷安置相結合的，安置房貨幣補償單價為就地安置的安置房單位 (略) 場評估價值。為保障被征收人的基本居住條件，鼓勵被征收人選擇回遷安置，具體方式由被征收人自行選定。

4.南濱并場隊土地上原居民的房屋征收，參照集體土地標準即本條款進行補償安置，因南濱并場隊沒有對集體經濟組織成員資格進行認定，認定安置對象時，集體經濟組織成員資格不作為認定條件。

八、被征收房屋超建面積部分及地上附著物補償（補助）標準

對被征收現狀房屋面積超出本方案第四條認定的房屋合法面積和按安置對象置換后的剩余部分及地上附著物補償標準：

1.被征收房屋建筑面積在525平方米以內（含525平方米）部分的補償標準：

（1）對于被征收房屋扣除認定為合法面積和按安置對象置換后的剩余部分，框架結構按每平方米1350元、混合結構按每平方米1100元、磚木結構按每平方米850元的標準進行補償且給予100%獎勵；簡易結構每平方米350元的標準進行補償。

（2）對被征收房屋的裝修補償，在扣除認定為合法面積和按安置對象置換后的剩余部分，按框架結構及混合結構剩余房屋建筑面積每平方米800元、磚木結構、簡易結構剩余房屋建筑面積每平方米500元的標準給予補償。

2.被征收房屋面積525平方米以上1000平方米以內（含1000平方米）部分的補償標準：

（1）對于被征收房屋扣除認定為合法面積和按安置對象置換后的剩余部分，按每平方米550元的標準給予補助，在規定時間內簽訂搬遷補償協議并騰空房屋的，再給予每平方米250元的搬遷補貼。

（2）對被征收房屋的裝修補償，在扣除認定為合法面積和按安置對象置換后的剩余部分，按框架結構及混合結構剩余房屋建筑面積每平方米800元、磚木結構剩余房屋建筑面積每平方米500元的標準給予補償。

3.被征收房屋建筑面積在1000平方米以上的部分不予補償。

4.青苗及地上附著物等參照《 (略) 人民政府關 (略) 集體土地征收補償安置管理規定（2013年修訂）的通知》（三府〔2013〕43號）及《 (略) 征收集體土地青苗補償費和征地經費包干管理辦法》（三府規〔2021〕25號）執行。

5.被征收房屋的空調、電話、有線電視（數字電視）等遷移補助費用，參照《 (略) 人民政府關 (略) 集體土地上征收補償安置管理規定（2013年修訂）》（三府〔2013〕43號）文件規定執行，43號文件沒有寫明的，按評估機構評估結果補償。政府如出臺新的文件規定，從其規定。

九、搬遷、過渡安置補償和獎勵

（一）搬遷補助費

住宅房屋和非住宅房屋的搬遷補助費為每戶每次3600元，被征收人選擇貨幣補償的，按一次結清搬遷補助費；選擇產權置換、貨幣補償和產權置換相結合的，按兩次計算搬遷補助費，并一次性結清搬遷補助費。

（二）臨時過渡安置費

1.國有土地上房屋的被征收人選擇貨幣補償的，不予發放臨時過渡費；選擇產權置換、貨幣補償和產權置換相結合的，向被征收人發放臨時過渡費由其自行過渡安置。根據被征收房屋產權置換的建筑面積，分為以下三類標準發放：

（1）被征收房屋產權置換的建筑面積在180平方米以下的（含180平方米），按4000元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

（2）被征收房屋產權置換的建筑面積在180平方米以上、360平方米以下的（含360平方米），按5000元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

（3）被征收房屋產權置換的建筑面積在360平方米以上的，按6000元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

????2.集體土地上認定為安置對象資格的被征收人選擇貨幣補償的，不予發放臨時過渡費；選擇產權置換、貨幣補償和產權置換相結合的，按每戶每月租房補貼4000元、每人每月生活補貼500元的標準發放臨時過渡安置費，由其自行過渡安置。

3.臨時過渡安置費發放期限從被征收人簽訂征收補償安置協議并騰空房屋當月起計算，至征收人發布選房公告的選房之日起3個月止。先一次性發放18個月臨時過渡安置費，若臨時過渡期超過18個月，視情況繼續發放臨時過渡安置費。

（三）積極配合搬遷獎勵

對被征收合法房屋產權人及符合安置條件的人員，積極配合進行清點、丈量和登記，在規定時間內簽訂房屋征收補償安置協議，同時，在簽訂房屋征收補償安置協議約定的時間內搬遷騰空房屋的被征收人給予搬遷獎勵，具體獎勵情況如下：

1.被征收人在征地工作人員首次入戶之日起45日內（含45日）簽訂房屋征收補償安置協議并搬遷騰空房屋的，一次性給予人民幣*元/戶的獎勵。

2.被征收人在征地工作人員首次入戶之日起45日后至90日內（含90日）簽訂房屋征收補償安置協議并搬遷騰空房屋的，一次性給予人民幣*元/戶的獎勵。

3.被征收人在征地工作人員首次入戶之日起超過90日簽訂房屋征收補償安置協議和搬遷的，不給予任何貨幣獎勵。

十、墳墓遷移補償標準

更新范圍內墳墓遷移補償按照如下標準執行：

十一、安置房的建設

（一）選址

擬在 (略) 更新區域范圍內就近建設安置區。

（二）建設標準

安置房建設遵循統一規劃、統一設計、統一建設原則，按照規劃部門批準的安置房建設方案進行建設。

（三）安置房建設監管

????為保障安置房的建設質量和進度，安置房項目業主單位定期組織被征收人代表到施工現場進行檢查監督。

（四）安置房的分配

由崖州區人民政府、海南農墾 (略) 及相關村社區（居）主導進行，按照被征收人簽訂征收補償安置協議時間的先后順序，優先選擇安置房（包括安置房朝向、樓層、戶型和房號等），同一日簽訂協議的，以抽簽方式確認選房順序。

（五）安置房辦證費用

被征收的房屋已依法取得房產證（或不動產權證）的，換發安置房不動產權證所需費用由征收人承擔，超出原產權證權屬面積部分對應的相關費用由被征收人承擔。被征收的房屋未依法取得房產證（或不動產權證）的，征收人協助被征收人辦理不動產權證，換發安置房不動產權證所需費用由被征收人承擔。換發安置房不動產權證時，安置房屋維修資金由被征收人承擔。

十二、保障措施

（一）征收人與被征收人在簽約期限內（以房屋征收公告為準）達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由征收（回收）實施單位報崖州區人民政府作出補償決定，依法送達被征收人并予以公告。

（二）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區人民政府依法 (略) 強制執行。

（三）簽約期內達不成房屋征收補償安置協議，各項獎勵自動取消。

????（四）執法部門對更新范圍內的搶建、搶種及違法建筑依法予以打擊。

（五）參與征收補償、安置相關工作人員，須嚴格執行有關法律、法規、政策和本方案的規定，接受社會監督。對玩忽職守，濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（六）對影響征收補償、安置正常工作秩序，采取干擾、圍攻、毆打等方式阻礙工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》進行處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

十三、其他事項

（一）本方案中國有土地上房屋的“戶”按下列原則確定：被征收房屋有房屋所有權證書的，按照“一證一戶”原則確定；沒有房屋所有權證書的，按照“一棟一戶”的原則確定; 單位建設合法的職工保障性住房按照“一套一戶”的原則確定。

（二）本方案發布前原南濱農場已征收補償安置的拆遷戶不適用本方案;已征收房屋并領取貨幣補償的，按照多不退少不補的原則處理。

（三）本方案未盡事宜，或在土地房屋征收補償安置過程中需對本方案的有關內容進行調整的，由崖州區人民政府審定，報市政府相關職能部門備案后實施;

（四）本 (略) 崖州區人民政府負責解釋。

（五）本方案自批準發布之日起施行,《三亞崖州灣科技城綜合服務保障區項目國有土地上房屋征收補償安置方案》（崖州府〔2022〕73號）征收范圍與本方案更新范圍的重合的區域，按本方案執行。