1、綜合服務
物業服務人員應統一著裝，佩戴企業標志;接待人員應服務主動，用語禮貌，儀表端莊，行為規范;公布服務監督電話和制度，在受理報修、求助、咨詢、投訴時，記錄要清晰， (略) 理，應填寫相關記錄表格存檔。
建立每天 24小時接待值班制度，值班事項應有記錄:設立24小時服務熱線電話，來電應 100%給予答復:應有完善的值班工作程序和交接班管理制度提供維修服務應實行 24小時值班制度，服務事項有記錄存檔。急修服務20分鐘內到位，其他報修按合同或雙方約定時間到場。
對建筑資料、業主信息、維修資料等信息進行計算機動態管理，隨時更新。檔案資料有變化應在1個月內進行更新歸檔，每季度應整理所有檔案1次。
2.維護管理服務
物業服務企業應按照相關法規、規章、規范性文件以及政府主管部門的建筑許可證批復劃分，公共部分的范圍包括:建筑物樓內墻體、墻面、樓道、通道走廊、大廳、屋頂、屋緣、管道、旋轉門、自動門、推拉門、道路、井口、排水系統(包括排水管道、排水 (略) 理設施)、停車場、車庫、公共標志、公共衛生間、廳、平臺、綠化地、花壇等。
對建筑物公共部分，應進行日常管理和維修養護服務，保證物業的公共部分使用功能完善、完好和安全;應建立并保管檢修和保養記錄，完好程度應在90%以上。
每日應至少2次巡 (略) 樓門、共用通道及門窗、玻璃、路燈等其它共用設施;每半個月應檢查巡視1次建筑物主體結構、共有部分、地下建筑部位，圍墻設施以及共有設施設備、道路、綠地等完好情況，填寫檢查表;每一個月對服 (略) 域的死角進行檢查和清理，根據特殊情況（如臺風、暴雨等災害天氣）需要，臨時安排對重點建筑部分和重點設施設備進行針對性檢查；應建立檢查記錄歸檔制度并對各項檢查出現的缺陷即使組織修復。
根據建筑物實際使用年限和巡查房屋公共部位的使用狀況、損傷情況，屬于日常維護的按規定時問給子維護，屬于中、小修范圍的、及時組織修復，屬于大修范圍及時編制計劃提交采購人:建筑物公共部位或設施遭人為損壞的，應要求相關責任人負責修復成者賠償:重要維護項目要有工作記錄。
建筑物外墻出現有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現象等和出現亂涂亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時，應及時到位組織維護、處理。
建筑物戶外設置物(牌匾、燈飾等)以及空調安裝、 (略) 安裝、陽臺封閉等應符合政府部門或管理規約的要求，違規的應及時勸阻和制止，制止無效的應及時向采購人報告;
物業公用通道內墻面，應保持無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等應平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質基本一致。建筑物各種旋轉門、自動門、推拉窗、消防防火門等及各種門、窗口玻瑞應無損壞、破碎、裂紋等情況，結構、五金配件完好，門、窗開閉靈活，密封性良好，開關無異常響聲，功能完好。
建筑物屋頂、排水管道、排水溝、地漏、墻面排水管、室外排水管道等應保持雨污分流，且排水設 (略) 理設施正常運行，發現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現象，應及時予以修復。
道路、停車場、車庫等， (略) 面或墻面平整、無開裂、松動和無積水滲漏等現象，窨井、積水井不漫溢，污水井、化糞池標識清楚，井蓋無松動、無破損。
木門窗、封檐板、木欄桿等，出現油漆起皮、剝落的及時油飾修補。
受理采購人報修，急修 20分鐘內應到達現場，小修1個工作日、急修24小時內應維修完畢，小修、急修及時率應達到90%，返修率3%以下。
在為采購人提供維修服務時，應使用合法合格產品，不得使用假冒偽劣產品維修產生的費用應根據實際情況免收或成本價收取。
3、設施設備維護
3.1電梯：電梯:確定合理的電梯運行時間，轎廂內按鈕、燈具、對講電話(或報警警鈴)、監控等設備和配件保持完好，轎廂無污物;電梯運行穩定，開關門靈活，運行舒適感較好，平層準確，照明較好:發生電梯困人或其它重大突發故障事件時，專業人員應在15分鐘內到達現 (略) 理;如果電梯在運行中，發生電梯困人或其他重大突發故障時，電梯監督安全人員在10分鐘內到達現場，及時通知專業人員，安撫被困人員情緒，維護現場秩序做 (略) 理，與被困人員一同等待專業維修人員到現場進行維修。
3.2空調系統:物業維修人員負責按照設備維護規定，定期對空調主機、水泵、電機、管道等系統設備維護保養，保證系統設備清潔衛生，時刻檢測設備運行情況,發現故障隱患及時上報售后維修部門;配合專業維修人員做好維修保養保證設備正常運行。同時做好防鼠、防蟲措施，避免設備遭到損壞。
3.3給排水系統:日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏盤根 (略) 無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統的變頻器壓力調節器、控制柜及柜內散熱風扇等應定期檢查,保持設備干燥、無明顯灰塵每周對供水設備至少檢查3次，保證供水正常，泵房整潔:每半年生活水箱至少清洗消毒 1次，保證達到國家飲用標準;排污水泵能正常運轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠控制箱開關、指示燈完好;下水管道、水溝運行正常無雨污錯接、混流，排水檢查井、化糞池和隔油池等 (略) 理設施每月清掏一次、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。
3.4 供配電系統:日常對供配電、發電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應急用電管理措施，值班技術操作人員每日巡視檢查1次并按規定記錄，每周清潔保養1次強電井及井內設備。
3.5弱電系統:保安人員熟練掌握智能安全系統功能(包括對講系統、門禁系統、安全報警系統、閉路監控系統、監視器、錄像設備等);定期檢查智能系統運行功能，保證智能系統安全、準確、正常運行;按規定使用智能系統設備，按規定執行錄像資料保存時間:嚴禁違反操作規程使用所屬設備，造成人為損壞應照價賠償，并追究相應貴任;保持設備正常運行，發現故障及時上報并配合維修;保持所屬弱電系統設施設備外部清潔衛生。
3.6 避雷系統:每年應 (略) 配電設備接地檢查4次，每3個月重要機房配電柜及設備接地檢查1次:每年應對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避 (略) 和設備接地檢查2次;每半年應對樓層強、弱電間內的接地檢查2次，發現問題2天內解決，保 (略) 域避雷設施接地完好;每半年應對重要機房的設備接地檢查2次，并對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查:超高層建筑物或重要建筑的避雷接地系統，應聘請具有相應資質的專業機構每半年檢測1次:所有避雷接地設施檢查結果要有記錄，并存檔。
4、公共保潔服務
4.1 共用樓道保潔:樓層通道和樓梯臺階每天進行4次全面清潔，適時保潔,門窗樓梯扶手、標牌、開關、按鈕等每天清潔4次，每周樓內玻璃清潔兩次;大廳地面隨時保潔，保持地面清潔，樓層水磨石地面和水泥地面每天刷拖4次，大理石地面每3個月打蠟 (略) 理1次:樓層通道、大廳墻面磚每天清潔1次通道玻璃、百葉、消防箱內每月度清潔1次，面、管線、防火門、天井等每天1次，燈具(外面)、煙感每半月擦拭1次，燈具每月全面擦拭1次。
4.2 電梯及電梯廳保潔:電梯轎廂地面每日清潔1次，轎廂內鋪設地毯，每天更換 1 次，電梯層門每天擦抹 4 次每周對電梯門壁、層門打臘上光 1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1次;電梯門槽每天清理 1次，電梯廳納入公共通道同級保潔。
4. (略) 保潔: (略) 清掃4次，不間斷適時的巡檢保潔， (略) 面 1次; (略) 清潔、干凈，沒有污泥、紙、果皮、落、垃圾等，無明顯水跡、污跡，道路集水坑和雨(污)水井蓋板、雨水算子應保持完好。每天清掃停車場、車庫們、車棚地面1次，適時保潔，及時清除油跡、污跡、銹跡每月清潔 4 次停車場公共設施;每日清潔停車庫內標牌、反光鏡、開關、按鈕1 次，每1個月清潔 1次燈具、煙感(公共樓道 3 個月)、停車庫管線、排水設施，每周清潔1次防火門、消防箱等設施。
4.4 綠化帶保潔:綠化帶、綠化地、草地等公共綠地清潔每日不少于4次清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，及時清除公共綠地上的各種堆積物、腐爛物、動物排泄物等。無明顯暴露垃圾，無衛生死角;每日至少巡檢4次；每 (略) 分隔綠化帶中見的各種垃圾2次，因修剪工作或因天氣原因意外造成 (略) (略) 、公共場所等地的殘枝落葉應在1日內清楚。
4.5 垃圾收集與清運:綠化地、道路和公共場所的垃圾桶、果皮箱每天不少于2次，每天擦抹表面1次，每半個月清洗垃圾桶、果皮箱1次;垃圾在清運途中必須遮擋、防護，防止二次污染，清運垃圾的時間要避開人流高峰，禁止使用客用電梯運送垃圾:垃圾專人、封閉式管理，協助垃圾清運單位清運，及時填寫《垃圾清運記錄》，每次清運結束時沖洗垃圾房，沖洗污水不能排入雨水系統。
4.6 衛生消殺:5-10月的滅蚊、滅鼠、滅蒼蠅、滅蟑螂等消殺次數每月不少于2次，其他月份每月不少于1次，疫情防控期間增 (略) 消殺次數;消殺用藥應符合相關規定，并由專業人員操作。每次消殺工作前應至少提前1天告知業主或非業主使用人，并在作業現場設置安全警示牌，確保人員安全。
5、園林綠化養護
5.1草地:覆蓋率在 90%以上，生長正常，草坪修整每年4 遍以上，無明顯枯草和凈土裸露;草地綠期在 200日以上，沒有明顯落葉、殘枝等;草地整潔，邊緣完整，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象，綠化生產垃圾及時清運:根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況，實施淋水、修剪和滅蟲，每年視情況施肥 1 次。
5.2 園林樹木:綠化帶、道路周邊和大型園林的樹木，保持枝葉茂密，長勢良好，沒有枯干、枝，無明顯缺株，每年全面整形修剪2次;道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統一整齊，生長快的樹種視生長情況適時修剪以保持特定形狀;早春開花的花籬，應在開花后做第一次修剪;常綠綠宜經常修剪，每年應整形 3次;園林樹木非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的株樹應在 5%以下，樹木無明顯蛀蟲危害;樹木保持枝干無機械損傷，無釘、捆綁現象，樹冠長勢好，形態直立美觀，葉色、葉片生長正常，園林樹木、植物缺株、枯木、損壞等應及時補種。
5.3 花壇;花卉長勢良好，符合花壇設計要求造型優美，保持適宜高度;不出現花木缺水的枯萎現象，葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉，除日常養護工作外，在花壇開花期間，根 (略) 情況每周剪修殘枝、落花(無法修補)1-2次，出現病蟲害、人為損害及天氣異常損壞情況時應及時養護，平時愛護澆水，施肥適當，保證花卉正常生長，保持花壇土壤濕潤，泥面不開裂。
5.4除雪服務: (略) 庭除雪，下雪后要求各門口相關通道，邊下邊除無積雪及積水，雪停后要求除雪過程中應文明除雪、安全除雪、快速除雪， (略) 內車輛行人出行。把 (略) 邊石以外，不準往下水井、地溝、馬路邊石上、草地上、樹下堆雪，按指定地點堆放，中、小雪要求 12小時除凈，大雪 24小時除凈。
6、公共秩序維護
6.1基本要求:公共秩序維護人員應24 小時值班，各類崗位公共秩序維護制度、資料、檔案完善;公共秩序維護人員上崗時應佩戴統一標志，統一著裝配備統一安防器材;進出口崗亭實行 24 小時值班制,封閉 (略) 要嚴格管理對進出人員和車輛進行引導，車輛進出、停放有序，禁止載有危險品和污染源車輛進出;有安全事故、突發事件的防范應急預案;各崗位應有完善的交接班制度并有工作情況及交接班記錄。
6.2組織要求:每年對公共秩序維護員的培訓和實操不少于100課時;公共秩序維護員應熟 (略) 物業分布基本概況，具有基本職業技能， (略) 理和應 (略) 域公共秩序的維護工作;上崗應統一著裝，衣著整潔，佩帶工作標識;上崗時嚴格履行崗位規定職貴，舉止文明，禮貌待人;保 (略) 公共秩序良好保證人防、物防、技防工作落實，對制定的各類治安、刑事、消防和自然災害事故的應急預案進行定期培訓和演練，分工明確，各負其責，管理細致;部分崗位應配備無線對講裝置和必備的安全護衛器材;交接班制度完善，并有責任人員簽字的工作情況和交接班記錄。
6.3門崗秩序維護: (略) 主出入口實行24 小時值班制度，其余出入口 12小時巡視;對進出車輛進行登記，對來訪人員的登記管理應根據物業服務合同中的約定。
6.4 巡邏:每天巡邏次數不少于2次，重點部位和部分時段以及有特殊情況時，應每 4小時巡邏 1次，工作應有簽字記錄、存檔;巡邏人員 (略) 線規范巡邏，發現行人、車輛、建筑物設施等有異常情況的， (略) 理或報告。
6.5 車輛通行、停放: (略) 和停車場(庫)應設置明顯的車輛交通引導和警示標志:公共秩序維護人員應負責維持車輛正常通行秩序，發現車輛未上鎖、車窗車門未關及亂停放行為，應進行勸告或糾正:車輛進 (略) 高峰時應有秩序維護人員疏導，車輛進出24小時應有記錄;封閉式停車場、車庫應專人管理，車庫的維護設備和防火設施應每1個星期檢1次，有安全隱患 (略) 理;發生車輛交通事故或擦碰等意外事件時，應及時疏導和現 (略) 理。
6 消防安全:制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材，設備和設施應保持完好，定點設置的消防器材不得缺失和挪作他用:消防通道每天檢查 1次，每半夜月進行1次消防檢查;每月進行1次義務消防員演練，每年進行2到4次消防演習;應定期進行消防訓練，義務消防員應掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識和消防器材的使用方法;每天巡查1次消防設備是否完好、齊全，發現設備故障時，應及時報修或通知廠方維護，保證設備24小時正常狀態;每日巡查或檢測1 (略) 水壓，發現壓力不夠，應檢修排除故障;消防檢查工作應有記錄，并存檔。
6.7秩序監控:保安室秩序監控設施24小時開通，并有秩序維護人員監視，所有監控設施 (略) 于良好狀態;監控中心應有嚴格管理制度和設備維修制 (略) 域應有監控錄像;監控中心收到報警信號后，應立即安排秩序維護人員及時趕到現場，進 (略) 理;監控的錄入資料應至少保持30天以上，有特殊要求的按相關規定和行業標準執行;熟悉應急預案，保障治安電話暢通，接聽及時鈴響3聲內應接聽:監控中心不能脫崗和非專業人員替崗，工作應有記錄。
6.8安 (略) 理: (略) 應制定安 (略) 理預案，對突發事故和火災、水災、爆炸、地震、安全疏散以及電梯應急等制定相應的安 (略) 理預案;應成立安全事故應急小組，書面描述小組職責，每位成員應熟練掌握，并每年至少 4次，定期進行小組訓練或培訓;應急小組至少每季度召開1次會議熟悉程序、路線和有關內容，對緊急事故應盡可能減少造成的人員和財產損失應急小組應與消防、社區民警保持溝通; (略) 應建立安全事故檔案工作記錄。
6.9 其他服務:器材養護、文體和健身器材、器械的維護與保養。辦公服務包括但不限于;會議服務;報刊、郵件收轉、活動室管理，布置會場。
7.食堂服務標準
7.1餐飲工作人員基本要求
餐飲工作人員儀表整潔，著規定制服、工裝整潔，帽子、口罩配戴齊全。保持精神飽滿，面帶微笑，全神貫注。保證禮貌服務，使用文明用語，語言規范，主動問候。不可以佩戴手飾，不得早退，遲到。)工作人員必須有持有健康證，同時，物業公司應根據(略)方各食堂實際
需求配備具有相關職業資格證人員上崗:上崗前觸摸不潔物后必須洗手消毒。工作人員必須熟悉后廚所有設備操作規范，并按規程操作，杜絕設備人員事故的發生。工作期間不可吃帶異味的食物，蔥、姜、蒜、韭菜等，不可以大聲喧嘩，玩手機，聊天，要服從管理人員的安排。投標公司需定期對餐飲工作人員進行業務培訓包括但不限于技能培訓，操作培訓，職責培訓。
7.2餐廳、廚房衛生要求（包括但不限于)
餐廳及廚房門窗玻璃、地面、桌椅無污跡、無灰塵，定期清潔；案臺、餐臺無污跡，無灰塵;通風口潔凈，無灰塵。餐廳的餐盤、筷子、匙每日清潔消毒，無污漬、潔亮;保證使用數量。餐廳和廚房內不得有蒼蠅、蚊蟲、蟑螂、異味;防板鼠及時安放。廚房的工具潔凈如新，刀具、案板、機械設備無污跡、無灰，每天用后必須進行清潔消毒，無水漬。餐廳包房物品擺放整齊，餐具保潔。清潔用具統一擺放整齊;垃圾桶必須上蓋，廚余垃圾每日必清。餐廳及廚房工器具物品用顏 (略) 分，并 (略) 擺放和使用，嚴格堅持生熟分開的原則。按規定做好每餐食品留樣,煤氣房每日進行安全檢查。餐廳及后廚無水潰，無油漬、地面無雜物，每餐結束衛生清掃，工具、用具，餐具消毒并按位擺放。
7.3菜品要求
菜品必須符 (略) 的規范要求。投標人需配合招標人制定萊譜，合理搭配，營養配餐，葷素搭配。聽取就餐人員意見，及時進行整改，總結經驗。菜品當日加工，現加工，現食用，保持菜品的溫度，嚴禁提供剩余飯菜。菜品的切配要統一標準，需口味清淡，少油，少辣。按時做好送餐前的備餐服務，不能出現延遲上餐。
7.4核算及庫房管理:
投標人必須協助招標人每日核算清單，做好食材采買及就餐人員的數據統計。每月分析，成本核算。嚴格按萊譜制定采購計劃報(略)方管理人員審批，不可以多斤少兩。每日嚴格執行至少兩人人驗菜制度，取得檢疫證明，并定期對比菜價，及時調整。 (略) 場詢價做好記錄并簽字，嚴格按照庫存食材存放要求，避免食品混放、變質腐爛，若因此造成食品安全事故，招標人有權解除合同。
7.5日常管理及要求
投標人需制定緊急預案，包括但不限于水、電、煤氣，食物中毒等預案，要求有針對性可行性。投標人無條件接收招標人對服務質量等方面的監督考核，做到按期整改。
8、人員要求
8.1項目負責人不少于1人，全面負責本項目的物業管理工作，對本項目管理品質負責:要求:愛崗敬業，認真負責。
8. (略) 在崗保安員不少于6人，要求:年齡50周歲以下，踏實肯干，認真工作，至少 3年本崗位工作經驗。
8.3保潔員不少于4人，包含洗衣房洗衣人員，要求:踏實肯干，認真負責，具有相關工作經驗。
8.4專職物業維修養護人員不少于2人，其中包括維修綠化、報警系統 24 小時值守等工作人員。人員要求:身體健康，有相關工作經驗。
8.5 食堂人員不少于7人，其中包括主廚1人，副廚1人，面點師1人，其他人員4人。人員要求：年齡50周歲以下，有健康證。
9.其他要求
9.1供應商必須保證全體員工實發工資不能低 (略) 規定的最低工資標準，并為全體員工提供相關保險。
9.2國家調整最低工資標準及社會保險繳費基數，采購單位不予調整物業費金額，報價時請充分考慮相關風險。
9.3中標人錄用職工時，無條件錄用招標人現有的員工（含勞務派遣人員及其他人員），在服務期限內，員工工作不配合，能力不足的，中標人可無條件辭退該員工。
9.4中標人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。中標人未能履行物業服務合同的規定，導致采購人人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
參加遼寧省政府采購活動的供應商未進入遼寧省政府采購供應商庫的，請詳閱遼寧 (略) “首頁—政策法規”中公布的“政府采購供應商入庫”的相關規定，及時辦理入庫登記手續。填寫單位名稱、統一社會信用代碼和聯系人等簡要信息，由系統自動開通賬號后，即可參與政府采購活動。具體規定詳見《關于進一步優化遼寧省政府采購供應商入庫程序的通知》（遼財采函〔2020〕198號）。
1、參與本項目的供應商須在遼寧 (略) （http:www.ccgp-http://**） (略) (略) （http:http://**.cn）同時下載招標文件。參與本項目的供應商除須進入遼寧省政府采購供應商庫之外，還 (略) (略) ，“首頁-辦事指南”中公布的“供應商誠信 (略) 上報名操作手冊”報名登記后在線下載采購文件。 2、電子投標文件遞交同時采用線上遞交電子投標文件及U盤形式存儲的可加密備份文件兩種方式提交，并承諾備份文件與電子評審系統中上傳的投標（響應）文件內容、格式一致，備系統突發故障使用。如因供應商自身原因導致未線上遞交投標文件的按照無效投 (略) 理。供應商僅提交備份文件的，投標（響應）無效。具體操作流程詳見遼寧政府采購相關通知。 投標文件現場遞交電子檔（U盤）遞交截止時間：與投標文件遞交截止時間相同。 ★3、供應商提供備份文件與電子評審系統中上傳的投標（響應）文件內容、格式需一致，開標時，供應商自行準備投標解密所需可以登錄遼寧 (略) 并成功進入賬號的電腦以及CA認證等設備，供應商對響應 (略) 絡電子解密及報價解密均應在30分鐘內完成。 4、 供應商在電子評審活動中出現以下情形的，應按如下規 (略) 理： （1）因供應商原因造成投標（響應）文件未解密的； （2）因供應商自用設備原因造成的未在規定時間內解密、上傳文件或投標（響應）報價等問題影響電子評審的； （3）因供應商原因未對文件校驗造成信息缺失、文件內容或格式不正確以及備份文件不符合要求等問題影響評審的。 出現前款（1）（2）情形的，視為放棄投標（響應）；出現前款（3）情形的，由供應商自行承擔相應責任。 5、其他未盡事宜具體規定詳見《關于完善政府采購電子評審業務流程等有關事宜的通知》（遼財采函〔2021〕）363號）。 6、領取采購文件方式：遼寧 (略) (略) (略) 。
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